Сносить нельзя надстраивать

Ни для кого не секрет, что Тульская область входит в так называемый «трущобный рейтинг». Проблема ветхого и аварийного жилья остро стоит на территории всего региона и в самом областном центре. При этом реального улучшения ситуации не происходит.

Но власти Тулы, кажется, нашли решение. Многоквартирные дома первых массовых серий индустриального домостроения будут реконструировать. Надстройка дополнительных этажей и увеличение площади квартир поможет обновить жилой фонд и инженерные сети без отселения жителей.

Пилотным проектом станет четырехэтажный кирпичный дом на ул. Смидович, 6. Экспертиза, которую проводили по инициативе жителей, подтвердила, что два подъезда находятся в критическом состоянии. Но просто взять и снести аварийный дом не получится. Дело в том, что все 48 квартир — приватизированы, а это значит, что признать дом аварийным и расселить жильцов муниципалитет не может. В лучшем случае им «светит» лишь денежная компенсация. Получается замкнутый круг.

В итоге жильцам было предложено два варианта дальнейшего развития событий: инициировать проведение процедуры по признанию дома аварийным и получить денежную компенсацию за квартиры в соответствии с физическим состоянием дома или согласиться на реконструкцию.

И жители решили: надстройке быть! Эту идею одобрили 2/3 собственников квартир. Планируется, что дом «подрастет» на 5 этажей и превратится в девятиэтажку. Около 90 квартир будут выставлены на продажу.

Генеральный директор компании-застройщика Эльдар Тагиев рассказал, что проект включает в себя капремонт и реконструкцию существующего здания. Строительство начнется уже в августе и завершится примерно через год.

- Это проект высокосоциальный, в первую очередь он ориентирован на людей, позволяет улучшить качество жилья без покидания районов постоянного проживания. Мы знаем, что у нас есть любимые школы, детские сады, куда мы ходим сами и водим детей. Целая инфраструктура, к которой мы привыкли! А новое строительство предполагает зачастую, что людей поселяют в другие места, заставляя «улетать с прикормленных мест», - отметил Тагиев.

По словам заместителя главы администрации Тулы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Романа Мурзина, если пилотный проект надстройки жилого дома на улице Смидович себя оправдает, аналогичным образом можно будет реконструировать целые микрорайоны.

- Представители компаниизастройщика, они же члены московской ТПП, приехали к нам с предложением дать старт таким мероприятиям в Туле. Мы подумали, а почему бы проблему со Смидович, 6, которая является такой сложной, не решить с помощью этого способа? В доме надстроят верхние этажи, кроме того, за счет пристройки зимних садов, эркеров планируется увеличение площади существующих квартир. Опора будет осуществляться за счет опоясывающей дом новой надстройки. Также все внутридомовые сети будут подлежать перекладке. Проект будет полностью реализован за счет средств инвестора. Ни хозяева квартир, ни администрация финансово в этом участвовать не будут, - рассказал Роман Мурзин.

Естественно, жителей волнует, не рухнет ли дом от дополнительной нагрузки на фундамент? Не придется ли им жить на стройплощадке, пока здание будут реконструировать? Появятся ли в доме лифты?

Мы решили подробно разобраться в этих вопросах.

Все не так страшно, как кажется

Все разговоры о том, что «хрущевки» рассчитаны на 25 лет, диктовались советской идеологией: мол, завтра мы будем жить намного лучше, чем вчера. При правильной эксплуатации их реальный срок службы – 100-150 лет. Железобетонные стены, перекрытия и лестницы – нечему гнить и разрушаться. Но инженерные коммуникации, крыши, балконы и оконные блоки требуют ремонта. В целом же «хрущевки» выдержат надстройку 1-3 этажей даже без усиления фундаментов.

По правилам проектирования, в домах выше пяти этажей должен быть лифт. Как утверждают специалисты, никаких проблем с технической точки зрения это решение не представляет. Лифтовая шахта выносится за фасад существующего дома, а площадки остановки лифтов – межэтажные, то есть нужно подняться или спуститься по одному лестничному маршу в квартиру.

А что касается «стройплощадки над головой» - придется потерпеть временные неудобства. Такова плата за «спасение дома» и возможность приобрести жилье по инвестиционной стоимости.

Пример столичный

Один из удачных примеров - дом по улице Мишина, 32, в Москве – заурядная кирпичная четырехэтажка со скатной крышей, построенная в 1956 году. За все время эксплуатации дом ни разу не ремонтировали. Естественно, со временем он перестал отвечать современным требованиям: инженерные системы и оборудование практически пришли в негодность, крыша прохудилась, теплопередача снизилась.

И тогда дом решили реконструировать. Улучшить жилищные условия предполагалось за счет утепления фасадов, увеличения площади путем пристройки дополнительных помещений и проведения капитального ремонта дома с заменой его инженерных коммуникаций.

В результате воплощения проекта дом «подрос» до девяти этажей. Надстройку закрепили на несущих пилонах, которые исключили дополнительную нагрузку на существующий фундамент.

В обновленном доме появилось 30 квартир общей площадью 2222,2 кв. метра. Себестоимость одного квадратного метра такого жилья оказалась в разы ниже, чем средняя рыночная стоимость.

Но этот опыт так и остался единственным. При московских ценах на землю застройщику часто выгоднее выкупить квартиры у жильцов целого квартала, сровнять «хрущевки» с землей и построить комплекс высоток.

Питерские крыши

В Санкт-Петербурге надстраивать «хрущевки» пробовали еще в конце 90-х – начале 2000-х годов. Тогда было реконструировано несколько домов первых массовых серий с надстройкой жилой мансарды. Работы проводились без отселения жильцов. Результатом стали дополнительные квадратные метры жилой площади в давно застроенных районах. Опыт был признан успешным, однако массового развития он так и не получил в связи с низкой рентабельностью, неоднозначным законодательством и отсутствием реальных выгод для жителей.

Но к 2015 году ситуация изменилась. Во-первых, формат реконструкции доработали: вместе с надстройкой мансарды на инвестора возлагался и капремонт всего дома. В результате для жителей появился вполне ощутимый стимул получить ремонт сейчас, а не через 30 лет. Во-вторых, законодательная база также претерпела изменения, что способствовало привлечению частных инвестиций в сферу ЖКХ.

Опыт Восточной Германии

Распространенное мнение о том, что панельные многоэтажки дешевле снести, чем модернизировать, полностью опровергает опыт реконструкции жилых домов в Восточной Германии. Схема «реинкарнации» предусматривает получение средств на реконструкцию благодаря увеличению жилой площади старого дома за счет надстройки мансардных этажей. Более того, модернизация крупноблочных и панельных зданий массовой послевоенной застройки оказалась прибыльным делом.

В настоящее время в Восточной Германии реконструировано 70% зданий, или около 15 тысяч домов. В Берлине 60% панельных домов было модернизировано полностью, 25% – частично. Одно из основных условий реконструкции - проведение работ без отселения жильцов. В итоге комфортность проживания и архитектурный облик домов соответствуют европейским стандартам качества и безопасности жилых помещений.

Подводя итоги

Если человек заболел, врач попытается поставить его на ноги. Как человек нуждается в лечении – так и дом в ремонте. Стоит заметить, что в некоторых случаях надстройка дома – единственная возможность улучшить жилищные условия и нарастить жилищный фонд. При этом стоимость квадратного метра будет в три раза ниже. Словом, данный эксперимент может стать началом масштабной модернизации города.